賃貸契約の解約トラブル(退去時の現状復帰の費用トラブル）が増えているらしい

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これから引越しシーズンに突入です。

学生さんの卒業や入学、社会人の転勤などでこれから引越しシーズンに入ってきます。
掃除屋さんも空き家清掃の需要が増え忙しいシーズンです。

年末を過ぎて、少々暇だった業者も人不足に頭を抱えることも毎度のことです。
突然のように家主さんからの依頼があり、納期も早めにという希望が多いです。
退去された後、いかに次の入居者をスムーズに決めるか?
不動産屋さんが次の入居者をつれて下見にまわってこれるように、いかに工事を早くおわらせ見せれるようにするか?
人気のある物件ほど、早い対応が望まれます。
この時期、家主さんとすれば家賃収入がなく遊んでいる物件をいかに早くなくすかにかかっています。

そんな中で、この引越しシーズンに「敷金が１円も戻らない」「フローリングとクロスの高額な張り替え料金を請求された」など解約トラブルが増えているらしいです。

（1）礼金0、敷金0を謳っているのに退去時に大金を請求された。退去時に原状回復費用の名目で、家賃１カ月分程度を請求されることも多いです。礼金0、敷金0物件は注意が必要です。

（2）入居時に鍵の交換費用を請求される。鍵の交換は安心して住める状況を提供するのは、家主の責任なので壊していないものを賠償する必要はないでしょう。

（3）ハウスクリーニング費用は、退去者のほぼ１００％が請求される。通常の掃除（ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り清掃、換気扇やレンジ回りの油汚れの除去）を行っておけば、請求を断ることが出来ます。

（４）クロスやフローリングは、消耗品なので、全額請求された場合交渉可能な部分もある。クロス、フローリング、クッションフロアなどは消耗品で、６年たてば残存価値は１０％程度。入居者負担割合も１割程度を目安にするといいと思います。
クロスの張替えが必要な場合は、毀損箇所を含む一面分までを借主の負担とすることもやむを得ないものと考え、ヤニ汚れの場合クリーニングで除去できず、張替え等が必要な場合のみ、居室全体の張替え費用負担が発生するとのこと。（クリーニングで除去できるヤニは、通常使用による損耗であり、貸主の負担となる）

ただ、特約等、「当事者間の特別の合意・約束」、「特別の条件を付した約束」などが契約時に盛り込まれている場合は、通常の原状回復義務を超えた負担を、特約として契約書に定め、借主に課す場合があるので一度契約時に交わした書類等を見返すことも必要だと思います。

わかりやすくまとめると

借主が修繕費を払う必要があると思われる例        

• 引越の時についたキズ
• 不注意で雨が吹き込んだことなどによるフローリングの色落ち
• キャスター付のイス等によるフローリングのキズやへこみ
• 壁の下地ボードの張替えが必要な程のクギ穴やネジ穴
• ペットによる柱等のキズ
• 飲み物等をこぼしたことによるカーペットのシミやカビ
• 日常の手入れを怠ったことにより発生した壁や浴室等のカビ
• 使用後の手入れが悪くて取れなくなった台所の油汚れ

       

借主が修繕費を払う必要がないと思われる例

       

• 家具による床やカーペットのへこみ
• 日焼けによる畳やフローリング、壁の変色
• クリーニングで除去できる程度のタバコのヤニによる壁・天井の汚れ
• テレビや冷蔵庫等の後ろの壁の黒ずみ
• ハウスクリーニング
• 壁に貼ったカレンダーやポスター等の画鋲の穴
• エアコン設置による壁の跡やビス穴
• 鍵の交換（ただし借主が鍵を破損や紛失した場合は借主側の負担）

等々です。

掃除の場合、物件にもよりますが、マンションの場合換気扇のフードがあれば、換気扇のプラスチックカバー、羽根、フードの外側、フィルター、システムキッチンの内外の拭き掃除、コンロまわり及びタイル面の油汚れ除去、ステンレス表面
風呂の浴槽の水アカも目立つ場合はとっておく。トイレの便器の中。全体掃除機がけ、サッシのレール、透明ガラスを透明にムラのないようにしておく。
要するにぱっと見て、汚いなあと思わない程度に全体的に掃除しておくことだと思います。

一番厄介なのは、タバコと台所の換気扇の油煙です。
タバコはビニールクロスに染み付いて、きれいにするためには、特殊な薬剤で洗浄してコーティングあるいは、漂白または張替えなどが必要になります。

ヤニは、すべての木部、サッシまわりの表面が茶色くべたつき、油も料理の時の油煙が台所中心にクロスやタイルの目地に浸透していきます。
掃除の手間や張り替え等の費用はそれだけ多くかかってきます。

賃貸の場合、可能であれば、タバコは外で吸う、換気扇のフィルターは、目詰まりしないよう1から2ヶ月ほどで交換するようにした方が賢明です。
フィルターをしてフード内部はきれいになっても目詰まりしてしまえば、部屋をどんどん汚していくことになります。

そういったことに気をつけて、普段からこまめに拭き掃除を行い、退去時にあわてて掃除をすることのないように心がけたいものです。
そうすれば、掃除費用やクロスの張替え費用を請求された場合、家主さんにも強気に出ることが出来るのではないでしょうか?

家主さんも良心的な方やビジネスライクに考える方等さまざまです。

退去を考えておられる方は、下記の記事にも目を通しておくことをお勧めします。

逆に新居が賃貸の場合、契約時はどういったことに気をつけておかなければいけないかも見えてくると思います。

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＜参考記事＞
賃貸契約の“落とし穴”
借家人から頼まれれば、家主は鍵を交換しなくてはならないか
敷金から差し引かれる原状回復費用（損害賠償）ベスト5
国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』
不動産トラブル事例
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要
東京都賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（PDF)

H19.3.18追記
就職・転勤シーズンだが、多いのが賃貸の「敷金トラブル」だ。大家から「汚した」「壊した」と難クセをつけられ、まったく敷金が戻ってこないどころか、逆に法外な修繕費を要求されることも少なくない。トラブルになってしまったらどう解決するか――
ゲンダイネット
http://gendai.net/?m=view&g=wadai&c=050&no=17559